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Oldenburg im Verband Wohneigentum Niedersachsen e.V.


Tücken beim Wohnungskauf aus zweiter Hand

Der Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau ist für viele attraktiv. So kommt man schnell zu Immobilieneigentum und erspart sich Unwägbarkeiten eines Baugeschehens. Oft wird allerdings übersehen, dass der Erwerb einer Wohnung aus dem Bestand einige Risiken mit sich bringt.

Das Problem: Mitverantwortung in der Eigentümergemeinschaft

Klar sollte sein, welche Rechte und Pflichten mit dem Kauf einer Eigentumswohnung verbunden sind. Zwar sind Erwerber alleinige Eigentümer der Wohnung, aber genauso Miteigentümer eines zumeist mehrgeschossigen Gebäudes. Denn die Eigentumswohnung ist Sondereigentum, und der zu ihr gehörige Anteil am Gemeinschaftseigentum ist Miteigentum. Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft ergibt sich demzufolge die Verpflichtung, für all das Mitverantwortung zu tragen, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist - auch wenn es den allen Miteigentümern anteilig gehört. Im Gemeinschaftseigentum stehen etwa Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden Wände und die konstruktiven Teile des Balkons.

Worauf kommt es an?

Je größer das Objekt, desto größer in der Regel auch die Zahl der Eigentümer. Erwerber einer Bestandswohnung werden neues Mitglied einer oft seit Jahren bestehenden Gemeinschaft. Sie müssen sich darauf einstellen, wie diese Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben. All das ist oft schwer überschaubar.

Wichtig: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einsehen.

Die rechtlichen Verhältnisse der Miteigentümer regelt die Teilungserklärung in Einheit mit der Gemeinschaftsordnung. Sie bestimmt, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört und wie Stimmrechte in der Eigentümerversammlung verteilt sind. Auch Sondernutzungsrechte sind festgehalten. Das betrifft Bereiche des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise des Kellers, die einzelnen Miteigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen werden. Vor allem finden sich in der Teilungserklärung Regelungen zur Kostenverteilung und zur Nutzung von Einheiten im Sondereigentum. So kann etwa eine Physiotherapie im Erdgeschoss erlaubt sein. Was aber lässt die Teilungserklärung zu, wenn die ruhigePraxis aufgegeben wird? Kann dort dann auch ein Hard-Rock-Cafe einziehen? All das lässt sich dem Dokument entnehmen.

Unabdingbar: Protokolle der Eigentümerversammlung studieren.

Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschlusssammlung der Eigentümerversammlungen zu führen. Diesen Protokollenn lassen sich rechtliche und bauliche Probleme entnehmen. Oft ist erkennbar, ob es in der Eigentümergemeinschaft "Lager" oder "Querulanten" gibt, die immer gegen alles stimmen. Auch über Rechtsstreitigkeiten lässt sich Aufschluss erlangen. Die Eigentümerversammlung beschließt über Wohngeld und den Wirtschaftsplan. Hier ist zu prüfen, ob es zu Wohngeldnachforderungen kam und ob eine ausreichende Instandhaltungsrücklage existiert. Ist die Rücklage niedrig, müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden - oder sie unterbleiben und der Wert der Immobilie mindert sich.

Entscheidend: baulichen Zustand prüfen

Obwohl bauliche Probleme niemals auszuschließen sind, sollte vor dem Kauf der bauliche Zustand überprüft werden. Wichtig ist, sich über Bausubstanz, den Zustand der Heizung, der Elektro- und der Sanitärinstallationen einen Überblick zu verschaffen. Es empfiehlt sich, einen Sachverständigen wie einen BSB-Bauherrenberater hinzuzuziehen. Dieser kann auch  den vom Verkäufer vorzulegenden Energieausweis sowie die bestehende Wärmedämmung und den Energieverbrauch bewerten.

Nicht vergessen: Umfeld ansehen

Das Umfeld der Bestandsimmobilie sollte gründlich recherchiert werden. Wie laut ist es? Sind im grünen Umfeld in Kürze Bauarbeiten geplant? Entsprechen die Bedingungen der Infrastruktur meinen Bdürfnissen? Neben Rundgängen zu verschiedenen Tageszeiten helfen auch Internetrecherchen bei der Meinungsbildung.

BSB-Tipp von Wendelin Monz, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und BSB-Vertrauensanwalt, Potsdam: Steht nach gründlicher Recherche die Kaufentscheidung fest, sollte der Kaufvertrag rechtlich überprüft werden, beispielsweise durch einen Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes. Erwerber haben Anrecht darauf, dass ihnen der Vertragsentwurf mindestens vierzehn Tage vor dem Beurkundungstermin direkt vom Notar übermittelt wird. Fast immer verlangt der Verkäufer in derartigen Verträgen den Ausschluss der Gewährleistung. Vorsicht! Damit trägt der Käufer das Risiko, sollten sich im Nachhinein Mängel herrausstellen. Anderes gilt nur, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Das allerdings ist in den seltesten Fällen zu beweisen. Geregelt werden muss im Kaufvertrag auch der Besitzübergang. Erwerber müssen dabei wissen, dass sie auch für Wohngeldrückstände des Verkäufers haften.

Weitere Informationen unter www.bsb-ev.de

Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.